Maison à vendre au Grau d' Agde
Maison 4 pièces Grau d' Agde
Maison 4 pièces Grau d' Agde
Maison 3 faces avec véranda et garage, rare sur le secteur !
EXCLUSIVITÉ ? Maison 3 faces de 80 m² sur 313 m² de terrain idéalement située dans un secteur très prisé, au calme d'une impasse et à seulement 900 m de la plage.
--- REZ DE CHAUSSÉE ---
Entrée, séjour/salon lumineux avec cheminée, cuisine équipée ouvrant sur une véranda, couloir avec rangements et accès direct au garage attenant.
--- ÉTAGE ---
Espace nuit composé de 3 chambres avec placards, une salle de bains avec douche et baignoire, ainsi qu'un WC indépendant.
--- INFORMATION COMPLEMENTAIRES ---
Cheminée à insert
Garage carrelé avec adoucisseur d'eau
Terrasses carrelées
Terrain piscinable
Possibilité d'aménager une 4? chambre au rez-de-chaussée
Cette maison, en bon état général (rafraîchissement à prévoir), est idéale comme résidence principale ou maison de vacances.
Un bien rare au Grau d'Agde, à visiter sans tarder !
Prix de vente : 315 000 euros honoraires inclus charge vendeur.
DPE E - GES B
Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 18000 et 2470 euros indexées aux années 2021, 2022 et 2023.
Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez notre conseiller immobilier au 0660159199. Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée.
Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale d'un conseiller immobilier agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC BEZIERS 501 049 878 auprès de SAS PROPRIETES PRIVEES, au capital de 44 920 euros, ZAC LE CHÊNE FERRÉ - 44 ALLÉE DES CINQ CONTINENTS 44120 VERTOU; SIRET 487 624 777 00040, RCS Nantes. Carte Professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce (T) et Gestion immobilière (G) n°CPI 4401 2016 000 010 388 délivrée par la CCI Nantes - Saint Nazaire. Compte séquestre n°30932508467 BPA SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE (44230). Garantie GALIAN-SMABTP - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris - n°28137 J pour 2 000 000 euros pour T et 120 000 euros pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN-SMABTP n° de police 28137.J
Mandat réf : 416875 - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier.
Agent Commercial - Numéro RSAC : BEZIERS 501 049 878 - .
Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr
Comment estimer une maison au Grau d'Agde ?
Estimer une maison au Grau d’Agde : méthode et conseils sérieux
L’estimation immobilière, c’est à la fois art et science : tu as besoin de chiffres précis et de comprendre le contexte local. Au Grau d’Agde, comme partout, plusieurs critères influencent fortement la valeur. Voici comment faire une bonne estimation, de A à Z.
Comprendre le marché local : données et tendances
Avant de fixer un prix, il faut savoir ce que se vend à quoi, où, et dans quel état.
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Prix moyens au m²
• Pour les maisons à Agde, le prix moyen est d’environ 3 900-4 300 €/m² selon les secteurs.
• Au Grau d’Agde spécifiquement, les prix au m² tendent à être dans la partie haute des gammes pour Agde, parce que c’est une zone côtière, attractive. -
Évolution récente
Le marché immobilier à Agde connaît des variations selon l’année, les quartiers, et le type de bien. Certains secteurs affichent une légère baisse, d’autres une hausse. -
Différences selon la taille et le type de bien
Une maison de petite surface se vend souvent à un €/m² bien plus élevé que les grandes, car le coût fixe de construction / entretien pèse plus.
Les critères qui font monter (ou baisser) la valeur
Voici les éléments à examiner pour ajuster l’estimation de manière fine. Si tu les négliges, tu risques de te planter.
Critère Impact / ce qu’il faut vérifier Localisation précise Quartier, proximité de la plage, vue sur mer, calme, bruit, accès routier, transports, commerces. Le Grau d’Agde est très prisé pour la proximité de la mer. Surface habitable Plus la surface est grande, plus le €/m² peut baisser si l’espace supplémentaire n’est pas « utile » ou s’il y a des zones difficiles à chauffer, mal isolées. Surface de terrain Très important : jardin, terrain constructible restant, dépendances. Un terrain bien exploitable ajoute une forte valeur. État général du bâti Entretien, rénovations, toiture, façades, isolation, plomberie, électricité. Penser coût des travaux à prévoir. Année de construction / style / matériaux Maison traditionnelle, maison de charme, construction contemporaine, matériaux nobles, finitions, etc. Orientation, exposition, vues Sud, mer, parking, terrasse bien exposée, pas de vis-à-vis gênant. Équipements, extras Piscine, garage, stationnement, climatiseur, chemin d’accès, terrasse, aménagements extérieurs. Ces plus peuvent changer beaucoup le prix. Règlement / contraintes Zones protégées, servitudes, lotissement, réglementation du littoral, inondations, etc. Marché de voisinage et concurrence Regarder ce que font les biens comparables (taille, qualité, proximité). Les annonces en cours + ventes réelles sont essentiels.
Méthodes concrètes d’estimation
Trois méthodes principales : on les combine souvent.
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Méthode comparative
Comparer avec des maisons récemment vendues dans le même secteur (Grau d’Agde ou proche), avec des caractéristiques similaires. Prix au m² × surface, ajusté selon les différences (état, exposition, terrain, etc.). C’est la méthode la plus utilisée. -
Méthode par le coût de remplacement / valeur de reconstruction
Estimer ce que coûterait de reconstruire ou rénover le bien, moins la dépréciation, puis ajouter la valeur du terrain. Utile si le bâti est récent ou dans un style très spécifique. -
Méthode par capitalisation (revenu locatif)
Si le bien peut être loué, estimer le loyer annuel potentiel, puis appliquer un taux de rentabilité. Utile pour investisseurs, mais moins précis pour un propriétaire qui vend.
Étapes pour faire l’estimation soi-même (ou avec un professionnel)
Voici un plan d’action.
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Collecter les données
- Superficie habitable, surface du terrain, nombre de pièces, dépendances, etc.
- Faire un diagnostic de l’état (travaux à prévoir, DPE – diagnostic de performance énergétique, si possible).
- Examiner les avantages/inconvénients du secteur (vue, mer, nuisances, prestige).
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Identifier des biens comparables
Se baser sur les ventes récentes à Grau d’Agde ou secteurs proches, similaires en taille, état, situation géographique. DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est une source publique utile en France. -
Calcul du prix brut
Prix moyen au m² relevant × surface habitable = valeur de base. -
Ajustements
Ajouter ou soustraire selon les facteurs : état, jardin, dépendances, orientation, etc. Ne pas oublier les coûts à venir (travaux, mise aux normes, entretien). -
Vérifier la cohérence
Croiser avec ce que proposent les annonces actuelles, mais se rappeler que les annonces sont souvent optimistes / supérieures au prix final. -
Faire l’estimation finale
En intégrant tous les ajustements, donner une fourchette de prix — un bas, un haut, et un prix probable.
Application spécifique : Grau d’Agde
Quelques particularités du Grau d’Agde à intégrer dans l’estimation :
- Proximité de la mer : la distance, la vue, l’accès plage comptent beaucoup. Une maison à 100-200 m de la plage aura une plus-value significative.
- Résidences secondaires / saisonnalité : beaucoup de biens sont utilisés comme résidences secondaires — cela influence la demande, les prix, mais aussi l’état du bâti.
- Infrastructures touristiques : commerces, accès port / plage, plages, restaurants, animations. Un quartier animé près de la plage ou du port aura un impact sur le prix.
- Risques naturels (inondation, zone littorale) : réglementation littorale, risques liés à la mer ou aux tempêtes. Cela peut imposer des assurances plus coûteuses, des obligations (ex : relevé de zone, normes de construction).
Erreurs fréquentes à éviter
- Se fier uniquement aux annonces : elles affichent souvent des prix optimistes.
- Ne pas compter les travaux ou les défauts : cela grève le prix final.
- Sous-estimer l’influence du terrain, de l’emplacement, de la vue.
- Ne pas tenir compte des charges / taxes / réglementations locales.
- Ne pas utiliser plusieurs sources pour comparer (DVF, agences, estimation en ligne, etc.).
Exemple chiffré
Pour illustrer, voici un exemple fictif basé sur données “réalistes” à Grau d’Agde :
Données Valeur Surface habitable 120 m² Terrain 400 m² État général Bon, quelques travaux de rafraîchissement Orientation / vue Sud, vue mer partielle Proximité à la plage / commerces 300 m à pied de la plage, commerces proches
Supposons qu’on ait fait une recherche de comparables et trouvé que le prix moyen dans ce secteur pour ce type de maison est 4 300 €/m² (haute gamme à proximité mer).
- Prix brut = 120 × 4 300 = 516 000 €
- Ajustements :
• travaux de rafraîchissement (peinture, sols, cuisine, etc.) : - 20 000 €
• vue partielle (pas pleine mer) : - 10 000 €
• terrain agréable (+ 4000 €) - Estimation finale : environ 490 000-500 000 €
On donnerait une fourchette : ≈ 480 000 à 520 000 € selon négociation, gros travaux non visibles, etc.
Utiliser les outils professionnels / faire appel à des experts
Même si tu fais toi-même une estimation, il est souvent judicieux de faire appel à :
- Plusieurs agents immobiliers locaux pour obtenir des avis.
- Un expert immobilier (expertise officielle) si le bien est atypique ou s’il y a des enjeux (vente importante, succession, etc.).
- Outils en ligne d’estimation + données DVF pour vérifier les ventes récentes.
Conclusion
Estimer une maison au Grau d’Agde, ce n’est pas simplement multiplier la surface par le prix/m² : c’est tenir compte du local, du caractère, de l’état et des attentes du marché.